Rendimentos prediais · categoria F · Atualizado a 4 de novembro de 2026
IRS das rendas (categoria F): taxa, despesas e Anexo F
Também tens recibos verdes? Simula o teu IRS 2027
Grátis e sem registo: basta o rendimento anual. Escalões de 2026, os da declaração entregue em 2027.
Se arrendas uma casa, um quarto ou uma loja, as rendas são rendimentos prediais (categoria F, art. 8.º do CIRS). Declaram-se no Anexo F e pagam uma taxa especial sobre as rendas menos as despesas dedutíveis, a não ser que optes por englobar. Nas rendas de habitação de 2026, a taxa pode ser de apenas 10% se a renda não passar do limite de renda moderada; nas restantes, em regra, é de 25% (habitação) ou 28% (lojas, escritórios e outros usos).
Como é calculado o imposto
| Passo | O que entra |
|---|---|
| 1. Rendas recebidas no ano | Todas as rendas do ano, incluindo as de vários imóveis |
| 2. Menos despesas dedutíveis | Gastos efetivamente suportados e pagos para obter as rendas (art. 41.º) |
| 3. Rendimento líquido | Resultado do passo 1 menos o passo 2 |
| 4. Imposto | Taxa especial (10%, 25% ou 28%, conforme o contrato) ou, se englobares, as taxas progressivas |
Que taxa especial se aplica
| Contrato | Taxa especial (rendimentos de 2026) |
|---|---|
| Habitação com renda mensal até ao limite de renda moderada (2.300 € em 2026) | 10% (art. 45.º-C do EBF, rendimentos de 2026 a 2029), salvo taxa mais favorável |
| Outro arrendamento habitacional | 25% (art. 72.º, n.º 2, do CIRS) |
| Habitação permanente com contrato de 5 a 10 anos | Redução de 10 pontos, mais 2 pontos por renovação de igual duração, até mais 10 (art. 72.º, n.º 3) |
| Habitação permanente com contrato de 10 a 20 anos | Redução de 15 pontos (art. 72.º, n.º 4) |
| Habitação permanente com contrato de 20 anos ou mais | Redução de 20 pontos (art. 72.º, n.º 5) |
| Lojas, escritórios e outros arrendamentos não habitacionais | 28% (art. 72.º, n.º 1) |
A taxa de 10% foi criada pelo Decreto-Lei n.º 97/2026 e depende de condições desse diploma, como o limite de renda e o uso exclusivo para habitação. As reduções por duração aplicam-se à taxa autónoma do contrato. Há ainda regimes próprios para alguns programas de arrendamento. Confirma com um contabilista ou no Portal das Finanças qual se aplica ao teu contrato antes de submeter.
Despesas que podes deduzir
- Obras de conservação e manutenção do imóvel.
- IMI do imóvel arrendado.
- Quotas e encargos de condomínio.
Não contam: juros do crédito e outros gastos financeiros, depreciações, e mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração. Guarda as faturas com o teu NIF: a AT pode pedi-las.
Taxa especial ou englobamento
Englobar junta as rendas aos teus outros rendimentos (salário, recibos verdes) e aplica as taxas progressivas dos escalões de IRS. Costuma compensar quando a tua taxa marginal é inferior à taxa especial que pagarias. A escolha faz-se na declaração e pode ter efeitos noutros rendimentos que também possam ser englobados; simula sempre as duas opções no Portal das Finanças.
Obrigações de quem arrenda
- Comunicar o contrato de arrendamento à AT e pagar o imposto do selo do contrato.
- Emitir os recibos de renda eletrónicos no Portal das Finanças, salvo nas situações de dispensa previstas.
- Se o inquilino for uma empresa, pode ter de reter IRS na fonte sobre a renda (art. 101.º do CIRS): conta essa retenção na declaração.
- Preencher o Anexo F na declaração de IRS (rendimentos de 2026: de 1 de abril a 30 de junho de 2027).
Rendas e alojamento local não são a mesma coisa
O alojamento local é, em regra, uma atividade da categoria B: declara-se no Anexo B, com os coeficientes do art. 31.º (vê o artigo dos coeficientes). O arrendamento tradicional, com contrato, é categoria F.
Quando compensa falar com um contabilista
- Vários imóveis, co-propriedade ou herança indivisa.
- Obras grandes e dúvidas sobre o que é conservação ou melhoria.
- Contratos de longa duração ou programas de arrendamento com taxas próprias.
- Rendas a par de salário ou recibos verdes, para decidir se englobas.
- Imóveis no estrangeiro ou senhorio não residente.
Simula o IRS dos teus recibos verdes
O simulador é gratuito e usa os escalões de 2026, os da declaração entregue em 2027. Depois do cálculo, podes descarregar o relatório fiscal em PDF por 8,99 € (pagamento único) ou ativar o Pro por 2,99 €/mês (ou 19,99 €/ano) com relatórios ilimitados e comparação de regimes.
Queres que um contabilista trate do IRS das tuas rendas?
Diz-nos a tua situação e o teu distrito e pomos-te em contacto com um contabilista parceiro. Ou responde a 5 perguntas e escolhe tu um contabilista do nosso diretório.
Preferes escolher tu? Encontra um contabilista no diretório.
Perguntas frequentes
Qual é a taxa de IRS das rendas?
Depende do contrato. As rendas de arrendamento habitacional pagam, em regra, 25% (art. 72.º, n.º 2, do CIRS) e as restantes, como lojas ou escritórios, 28% (art. 72.º, n.º 1). Nos rendimentos de 2026 a 2029, as rendas habitacionais até ao limite de renda moderada (2.300 € por mês em 2026) pagam 10% (art. 45.º-C do EBF, criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026), salvo se se aplicar uma taxa mais favorável. Os contratos de habitação permanente de longa duração têm reduções próprias. A taxa aplica-se às rendas menos as despesas dedutíveis; confirma a que se aplica ao teu contrato.
Compensa englobar as rendas?
Pode compensar se a tua taxa marginal de IRS for inferior à taxa especial. Ao englobar, as rendas juntam-se aos teus outros rendimentos e pagam as taxas progressivas dos escalões. Simula as duas opções no Portal das Finanças antes de submeter.
Que despesas posso deduzir às rendas?
Os gastos efetivamente suportados e pagos para obter as rendas, como obras de conservação e manutenção, o IMI e as quotas de condomínio. Não contam os juros e outros gastos financeiros, as depreciações nem o mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração (art. 41.º do CIRS).
Onde declaro as rendas no IRS?
No Anexo F da declaração Modelo 3. Para os rendimentos de 2026, a declaração entrega-se entre 1 de abril e 30 de junho de 2027.
O alojamento local é categoria F?
Não, em regra. O alojamento local é uma atividade da categoria B, declarada no Anexo B, com coeficientes próprios do art. 31.º do CIRS.